Оренда чи купівля

Знайдіть рік окупності та порівняйте довгострокове накопичення

Поточна ситуація

Ваша поточна оренда або аналоги у цільовому районі.

Ринкові припущення

Середній показник по США: ~3–4%/рік. Місцеві ринки суттєво відрізняються.

Довгострокова прибутковість S&P 500: ~7% реальних. 5–6% для збалансованого портфеля.

Комісія агента (~5–6%) + витрати на закриття. Зазвичай 7–9% від ціни продажу.

Результати

Рік 11 Купівля окупається
$508K Стан покупця, рік 20
$399K Стан орендаря, рік 20
0107K214K320K427K534KРік 11Рік 1Рік 5Рік 10Рік 15Рік 20Стан покупцяСтан орендаря
РікСтан покупцяСтан орендаряПеревага купівлі
Рік 1$26,997$56,356$-29,359
Рік 5$93,297$119,537$-26,240
Рік 10$192,853$196,452$-3,599
Рік 15$320,009$281,676+$38,332
Рік 20$508,357$399,311+$109,046

Припущення: орендна плата зростає на 3%/рік; орендар інвестує початковий внесок і різницю в заощадженнях; покупець накопичує капітал через амортизацію та подорожчання; витрати на продаж застосовуються при виході.

Як працює модель оренда vs. купівля

Щороку модель відстежує двох людей, які починали з однаковими коштами. Покупець використав їх як перший внесок; орендар інвестував. Покупець нарощує власний капітал через погашення кредиту та зростання вартості нерухомості, але платить транзакційні витрати при продажу. Орендар інвестує перший внесок і будь-яку щомісячну економію порівняно з витратами покупця. Точка беззбитковості — це рік, коли чистий капітал покупця вперше перевищує накопичений капітал орендаря.

Поради та рекомендації

  • Короткі терміни проживання (до 5 років) майже завжди вигідніші для оренди — самі лише транзакційні витрати (7–9% від ціни продажу) потребують років, щоб окупитися приростом капіталу.
  • Норма прибутковості інвестицій орендаря — найчутливіший параметр. Будьте чесні щодо своїх реальних інвестиційних звичок — гроші, що лежать під 1% на ощадному рахунку, кардинально змінюють результат.
  • На ринках із високим приростом вартості (5%+/рік) купівля може вийти на беззбитковість за 3–4 роки. На стагнуючих ринках інвестований перший внесок орендаря може перемогти назавжди.
  • Зростання орендної плати на 3%/рік закладено в модель. Якщо ваша поточна орендна плата фіксована, оренда виглядає ще привабливішою, ніж показує модель.

Часті запитання

Чому оренда вигідніша навіть через 20 років у деяких сценаріях?

Це відбувається, коли прибутковість інвестицій значно перевищує зростання вартості нерухомості або коли високі витрати на продаж поглинають більшу частину приросту капіталу. Спробуйте підвищити темп зростання вартості або знизити прибутковість інвестицій — це покаже, яке припущення визначає результат на вашому місцевому ринку.

Чи враховується податкове вирахування відсотків за іпотекою?

Ні. З 2018 року підвищений стандартний вирахування означає, що більшість покупців не деталізують витрати, тому податкове вирахування іпотечних відсотків не дає вигоди для більшості власників житла. Його відсутність робить модель дещо консервативнішою для покупців.

Що, якщо я ніколи не планую продавати?

Встановіть «Роки аналізу» на 30 і «Витрати на продаж» на 0%, щоб побачити довгостроковий чистий капітал без симульованого виходу. Чистий капітал покупця відображатиме власний капітал без вирахування транзакційних витрат, що зазвичай робить купівлю вигіднішою на тривалих горизонтах.