Аренда или покупка

Найдите год окупаемости и сравните долгосрочное накопление

Текущая ситуация

Ваша текущая аренда или аналогичные квартиры в целевом районе.

Рыночные допущения

Исторический средний показатель США: ~3–4%/год. Местные рынки существенно варьируются.

Долгосрочный S&P 500: ~7% реальных. Используйте 5–6% для сбалансированного портфеля.

Комиссия агента (~5–6%) + расходы на закрытие. Обычно 7–9% от цены продажи.

Результаты

Год 11 Покупка окупается
$508K Состояние покупателя, год 20
$399K Состояние арендатора, год 20
0107K214K320K427K534KГод 11Год 1Год 5Год 10Год 15Год 20Состояние покупателяСостояние арендатора
ГодСостояние покупателяСостояние арендатораПреимущество покупки
Год 1$26,997$56,356$-29,359
Год 5$93,297$119,537$-26,240
Год 10$192,853$196,452$-3,599
Год 15$320,009$281,676+$38,332
Год 20$508,357$399,311+$109,046

Допущения: арендная плата растёт на 3%/год; арендатор инвестирует первоначальный взнос и разницу в сбережениях; покупатель накапливает капитал через амортизацию и удорожание; затраты на продажу применяются при выходе.

Как работает модель аренда vs. покупка

Каждый год модель отслеживает двух людей, начавших с одинаковой суммой наличных. Покупатель использовал её как первоначальный взнос; арендатор вложил её в инвестиции. Покупатель наращивает собственный капитал за счёт выплат по кредиту и роста стоимости жилья, но несёт транзакционные расходы при продаже. Арендатор инвестирует первоначальный взнос и ежемесячную экономию относительно расходов покупателя. Точка безубыточности — год, когда чистое состояние покупателя впервые превышает накопленное состояние арендатора.

Советы и рекомендации

  • При коротком сроке проживания (менее 5 лет) аренда почти всегда выгоднее — одни лишь транзакционные расходы (7–9% от цены продажи) требуют нескольких лет, чтобы окупиться за счёт прироста капитала.
  • Доходность инвестиций арендатора — наиболее чувствительный параметр модели. Честно оцените свои реальные инвестиционные привычки: деньги, лежащие под 1% на сберегательном счёте, кардинально меняют результат.
  • На рынках с высоким приростом стоимости (5%+ в год) покупка может окупиться уже через 3–4 года. На стагнирующих рынках вложенный первоначальный взнос арендатора может оказаться выгоднее навсегда.
  • В модель заложен ежегодный рост аренды на 3%. Если ваша текущая аренда регулируется законодательно, аренда выглядит ещё привлекательнее, чем показывает модель.

Частые вопросы

Почему аренда оказывается выгоднее даже через 20 лет в некоторых сценариях?

Это происходит, когда доходность инвестиций значительно превышает прирост стоимости жилья, или когда высокие расходы на продажу поглощают большую часть прироста капитала. Попробуйте повысить темп роста стоимости жилья или снизить доходность инвестиций — это покажет, какое допущение определяет результат на вашем рынке.

Учитывается ли налоговый вычет по ипотечным процентам?

Нет. После 2018 года более высокий стандартный вычет означает, что большинство покупателей не прибегают к постатейным вычетам, поэтому вычет по ипотечным процентам не даёт реальной выгоды для большинства домовладельцев. Его исключение делает модель слегка консервативной для покупателей.

Что если я никогда не планирую продавать жильё?

Установите «Срок анализа» в 30 лет и «Расходы на продажу» в 0%, чтобы увидеть долгосрочное чистое состояние без симулированной продажи. Чистое состояние покупателя будет отражать капитал без вычета транзакционных расходов, что, как правило, делает покупку более привлекательной на длительном горизонте.