Калькулятор доступности жилья

Введите данные — результаты обновляются мгновенно

Доход

Ежемесячный = годовой ÷ 12. Пример: $120 000 ÷ 12 = $10 000/мес. Укажите доход до налогов — кредиторы используют его для расчёта DTI.

Укажите в месяц. Суммируется: итого = (годовой ÷ 12) + этот доход.

Ежемесячные долги (существующие)

Ежемесячные платежи по авто (все машины). Входит в DTI: (жильё + долги) ÷ доход ≤ 36%. Укажите платёж, а не остаток долга.

Ежемесячные платежи по студенческим займам. Каждые $100/мес снижают покупательную способность примерно на $12 000–15 000.

Только минимальный обязательный платёж, не остаток. Обычно мин. платёж ≈ остаток × 1–2%. В DTI учитывается только минимум.

Личные займы, алименты, совместные долги. Все регулярные ежемесячные обязательства входят в обратный DTI.

Сбережения и первоначальный взнос

Наличные + ликвидные активы. Доступно = сбережения − резервный фонд. Должно покрыть: взнос (цена × dp%) + закрытие (цена × cc%).

Не учитывается при покупке. Доступно = сбережения − этот резерв. Кредитор проверяет: ≥ 2 месяца полного платежа должны остаться после закрытия.

PMI (при взносе < 20%): PMI ≈ займ × 0,85% ÷ 12. Пример: взнос 10% на $400k → займ $360k → PMI ≈ $255/мес до LTV 80%.

Оплачивается при подписании, не ежемесячно. Формула: расходы = цена × %. Пример: 2,5% от $400k = $10 000 авансом. Диапазон: 2–4%.

Настройки кредита и местоположения

Формула П&П: M = P × r(1+r)ⁿ / [(1+r)ⁿ−1], r = ставка ÷ 1200, n = месяцев. Пример: 6,75% на $360k, 30 лет → $2 335/мес. Каждые 0,5% ≈ ±$100–120/мес.

Налог/мес = цена × ставка ÷ 12. Пример: $400k × 1,1% ÷ 12 = $367/мес. Найдите ставку вашего округа на сайте асессора.

В мес. = годовая ÷ 12. Пример: $1 500/год ÷ 12 = $125/мес. Средняя по стране ~$1 400/год; выше в прибрежных и пожароопасных районах.

Результаты — Что вы можете позволить

Консервативный (28% DTI)
$362K
Максимальная цена дома
~$2,800/мес итого на жильё
Умеренный (36% DTI)
$400K
Максимальная цена дома
~$3,080/мес итого на жильё
Максимальный (43% DTI)
$457K
Максимальная цена дома
~$3,500/мес итого на жильё

Разбивка ежемесячного платежа (умеренный)

Основной долг и проценты$2,334
Налог на недвижимость$366
Страхование домовладельца$125
PMI (<20% взноса)$255/мес
ТСЖ—
Итого ежемесячно на жильё$3,080

Первоначальные расходы (умеренный)

Первоначальный взнос$39,978
Затраты на закрытие$9,995
Итого необходимо авансом$49,973
Доступно (после резервного фонда)$30,000
Дефицит / Излишек $19,973 не хватает
Ваш DTI (умеренный сценарий) 30.8%
28% 36% 43%
💡 Вам нужно ещё $19,973 в сбережениях. Рассмотрите консервативный вариант ($45,237 авансом) или меньший взнос %.

Как работает калькулятор доступности

Кредиторы используют два ключевых показателя, чтобы определить максимальную сумму кредита. Коэффициент «фронтальной нагрузки» (расходы на жильё ÷ валовой ежемесячный доход) не должен превышать 28%. Коэффициент «тыловой нагрузки» (все ежемесячные долговые обязательства, включая жильё, ÷ валовой ежемесячный доход) не должен превышать 36% при консервативном подходе или 43% при расширенном. Доступная цена жилья определяется меньшим из двух лимитов — консервативный и умеренный варианты используют ограничение DTI 36%; расширенный вариант ориентируется на лимит FHA в 43%.

Советы и рекомендации

  • Получите предварительное одобрение ипотеки до начала поиска жилья — это фиксирует вашу ставку, ускоряет закрытие сделки и демонстрирует продавцам серьёзность ваших намерений.
  • Погашение задолженности по кредитным картам способно увеличить ваш бюджет на покупку жилья эффективнее, чем дополнительный заработок, поскольку напрямую снижает показатель DTI по тыловой нагрузке.
  • Первоначальный взнос 20% избавляет от PMI и обычно экономит $100–200 в месяц, однако замораживание лишних средств несёт в себе альтернативные издержки. Оцените оба сценария с помощью инструмента сравнения ипотек.
  • Резервный фонд должен оставаться нетронутым. Кредиторы проверяют наличие сбережений после внесения первоначального взноса и оплаты расходов на закрытие сделки.

Частые вопросы

Почему доступная мне цена такая низкая?

Убедитесь, что доход указан как годовой валовой (до вычета налогов), а в полях задолженности указаны ежемесячные минимальные платежи, а не остатки на картах. Частая ошибка — ввод баланса кредитной карты вместо минимального платежа.

Консервативный или расширенный вариант — какой выбрать?

Консервативный (28/36) соответствует требованиям большинства обычных кредиторов. Расширенный (43%) отражает рекомендации FHA. Ориентируясь на консервативные цифры, вы оставляете запас на непредвиденные ситуации: смену работы, рост ставок или неожиданный ремонт.

Насколько точен этот расчёт по сравнению с оценкой банка?

Очень близко — мы применяем те же правила DTI, что и кредиторы. Фактическая одобренная сумма будет зависеть от вашего кредитного рейтинга, программы кредитования и внутренних требований банка. Используйте этот инструмент для определения диапазона поиска, а затем получите реальное письмо о предварительном одобрении с точной суммой.