Chirie vs. Cumpărare

Găsiți anul de recuperare și comparați acumularea pe termen lung

Situația actuală

Chiria dvs. actuală sau echivalentul în zona țintă.

Ipoteze de piață

Media istorică SUA: ~3–4%/an. Piețele locale variază semnificativ.

Randament pe termen lung S&P 500: ~7% real. 5–6% pentru un portofoliu echilibrat.

Comision agent (~5–6%) + costuri de tranzacție. De obicei 7–9% din prețul de vânzare.

Rezultate

Anul 11 Cumpărarea devine rentabilă
$508K Avere cumpărător an 20
$399K Avere chiriaș an 20
0107K214K320K427K534KAn 11An 1An 5An 10An 15An 20Avere cumpărătorAvere chiriaș
AnAvere cumpărătorAvere chiriașAvantaj cumpărare
Anul 1$26,997$56,356$-29,359
Anul 5$93,297$119,537$-26,240
Anul 10$192,853$196,452$-3,599
Anul 15$320,009$281,676+$38,332
Anul 20$508,357$399,311+$109,046

Ipoteze: chiria crește cu 3%/an; chiriașul investește avansul și diferența de economii; cumpărătorul acumulează capital prin amortizare și apreciere; costurile de vânzare se aplică la ieșire.

Cum funcționează modelul chirie vs. cumpărare

În fiecare an, modelul urmărește două persoane care au pornit cu aceeași sumă de bani. Cumpărătorul a folosit-o ca avans; chiriașul a investit-o. Cumpărătorul construiește capital propriu prin rambursarea creditului și aprecierea locuinței, dar plătește costuri de tranzacție la ieșire. Chiriașul investește avansul și orice economii lunare față de costurile cumpărătorului. Anul de rentabilitate este cel în care averea netă a cumpărătorului o depășește pentru prima dată pe cea acumulată de chiriaș.

Sfaturi și recomandări

  • Șederea scurtă (sub 5 ani) favorizează aproape întotdeauna închirierea — costurile de tranzacție singure (7–9% din prețul de vânzare) necesită ani pentru a fi compensate prin câștiguri de capital propriu.
  • Rata de rentabilitate a investiției pentru chiriaș este factorul de intrare cu cel mai mare impact. Fii sincer cu privire la obiceiurile tale reale de investiție — banii care stau la 1% într-un cont de economii schimbă dramatic rezultatul.
  • Pe piețele cu apreciere ridicată (5%+/an), cumpărarea poate atinge pragul de rentabilitate în 3–4 ani. Pe piețele stagnante, avansul investit al chiriașului poate câștiga definitiv.
  • Creșterile chiriei de 3%/an sunt incluse în model. Dacă chiria ta actuală este reglementată, închirierea pare și mai atractivă decât arată modelul.

Întrebări frecvente

De ce câștigă chiriașul chiar și după 20 de ani în unele scenarii?

Acest lucru se întâmplă când randamentele investițiilor depășesc semnificativ aprecierea locuinței sau când costurile ridicate de vânzare consumă cea mai mare parte a câștigului de capital propriu. Încearcă să crești rata de apreciere sau să scazi randamentul investiției — asta dezvăluie care presupunere influențează rezultatul de pe piața ta locală.

Este inclusă deducerea fiscală a dobânzii ipotecare?

Nu. Din 2018, deducerea standard mai mare face ca majoritatea cumpărătorilor să nu mai detalieze deducerile, astfel că deducerea dobânzii ipotecare nu oferă niciun beneficiu pentru majoritatea proprietarilor. Omiterea ei face modelul ușor conservator pentru cumpărători.

Ce se întâmplă dacă nu plănuiesc niciodată să vând?

Setează „Ani de analizat” la 30 și „Costuri de vânzare” la 0% pentru a vedea averea netă pe termen lung fără o ieșire simulată. Averea netă a cumpărătorului va reflecta capitalul propriu fără reducerea costurilor de tranzacție, ceea ce face de obicei cumpărarea să pară mai avantajoasă pe orizonturi lungi.