Жалдау немесе сатып алу

Тиімді жылды табыңыз және ұзақ мерзімді жинақтауды салыстырыңыз

Ағымдағы жағдай

Ағымдағы жалдау ақыңыз немесе мақсатты ауданда ұқсас нарықтық баға.

Нарықтық болжамдар

АҚШ тарихи орташасы: ~3–4%/жыл. Жергілікті нарықтар айтарлықтай ерекшеленеді.

S&P 500 ұзақ мерзімді: ~7% нақты. Теңгерілген портфель үшін 5–6%.

Агент комиссиясы (~5–6%) + мәміле шығындары. Әдетте сату бағасының 7–9%.

Нәтижелер

11-жыл Сатып алу тиімді болады
$508K Сатып алушы байлығы, 20-жыл
$399K Жалдаушы байлығы, 20-жыл
0107K214K320K427K534K11 жыл1 жыл5 жыл10 жыл15 жыл20 жылСатып алушы байлығыЖалдаушы байлығы
ЖылСатып алушы байлығыЖалдаушы байлығыСатып алу артықшылығы
1-жыл$26,997$56,356$-29,359
5-жыл$93,297$119,537$-26,240
10-жыл$192,853$196,452$-3,599
15-жыл$320,009$281,676+$38,332
20-жыл$508,357$399,311+$109,046

Болжамдар: жалдау ақысы жылына 3% өседі; жалдаушы бастапқы жарна мен айырымды инвестициялайды; сатып алушы амортизация мен бағалану арқылы капитал жинайды; шығу кезінде сату шығындары есептеледі.

Жалдау мен сатып алу моделі қалай жұмыс істейді

Модель жыл сайын бір-бірінен бастапқы қолма-қол ақшасы бірдей екі адамды бақылайды. Сатып алушы оны бастапқы жарна ретінде пайдаланды; жалдаушы оған инвестиция салды. Сатып алушы несиені өтеу және үйдің қымбаттауы арқылы меншік үлесін арттырады, бірақ сатуда транзакциялық шығын төлейді. Жалдаушы бастапқы жарна мен сатып алушының шығындарына қарағанда жалдауда үнемделген айлық қаражатты инвестицияға салады. Тепе-теңдік жылы — сатып алушының таза мүлкі жалдаушының жиналған байлығынан алғаш рет асып түскен кез.

Кеңестер мен ұсыныстар

  • Қысқа мерзімді тұру (5 жылдан аз) әрқашан жалдауға пайда береді — транзакциялық шығындардың өзі (сату бағасының 7–9%) меншік үлесінің өсімі арқылы өтелуге бірнеше жыл кетеді.
  • Жалдаушының инвестициялық табыс мөлшерлемесі — ең маңызды енгізілетін деректер. Нақты инвестициялық әдеттеріңізге шынай баға беріңіз — жинақ шотындағы 1% мөлшерлемесімен тұрған ақша нәтижені кардинал өзгертеді.
  • Жоғары бағаланатын нарықтарда (жылына 5%+) сатып алу 3–4 жылда тепе-теңдікке жете алады. Тұрақты нарықтарда жалдаушының инвестицияланған бастапқы жарнасы тұрақты түрде жеңуі мүмкін.
  • Жалдау ақысының жылына 3%-ға өсуі модельге енгізілген. Егер ағымдағы жалдауыңыз реттелетін болса, жалдау модель көрсеткенінен де тартымды болып көрінеді.

Жиі қойылатын сұрақтар

Неліктен кейбір сценарийлерде жалдау тіпті 20 жылдан кейін де жеңеді?

Бұл инвестициялық табыс үйдің қымбаттауынан айтарлықтай асып түскенде немесе жоғары сату шығындары меншік үлесінің басым бөлігін жұтып қойғанда болады. Қымбаттау мөлшерлемесін арттырып немесе инвестициялық табысты төмендетіп көріңіз — бұл жергілікті нарық нәтижеңізді қандай болжам басқаратынын анықтайды.

Ипотекалық пайыз салық шегерімі есепке алынған ба?

Жоқ. 2018 жылдан бастап жоғары стандартты шегерім көптеген сатып алушылардың баптап есеп шығармайтынын білдіреді, сондықтан ипотекалық пайыз шегерімі үй иелерінің басым бөлігіне пайда бермейді. Оны қалдырып кету модельді сатып алушылар үшін сәл консервативті етеді.

Мен ешқашан сатпайтын болсам ше?

'Талдау жылдарын' 30-ға, 'Сату шығындарын' 0%-ға орнатыңыз — сонда шартты шығусыз ұзақ мерзімді таза мүлікті көресіз. Сатып алушының таза мүлкі транзакциялық шығын шегеріміссіз меншік үлесін көрсетеді, бұл ұзақ мерзімде сатып алуды тиімдірек етеді.